Как арендовать торговое помещение? Основные правила и приемы

Вообще какое торговое помещение является идеальным для торговли

Аренда торгового помещения для будущего магазина должна всегда рассчитываться таким образом, чтобы быть оправданной с точки зрения ведения торгового бизнеса. И в торговле это наиболее существенно, ведь от удачного или неудачного расположения торговой точки в основном зависит успех предприятия. Ни в коем случае не нужно даже рассматривать расположение торговой точки в месте, где нет покупателей. Причем в данном случае нужно заранее представлять себе усредненный портрет основного покупателя вашего товара, и привязываться именно к мнению покупателей товара, который должен приносить наибольшую прибыль для вашего магазина.

К примеру, вы планируете продавать разливное пиво. В этом случае нужно искать помещения для торговой точки там, где люди живут и отдыхают. В данном случае вам расположение в деловом центре не подойдет, а нужно подбирать место в спальной районе. Ведь дорогое живое пиво люди приобретают, чтобы выпить его в спокойной обстановке у себя дома. Возле станции метро, в центральной части города человек гораздо быстрее купит пиво в бутылке. Или зайдет, чтобы выпить разливного пива, в пивной ресторан или бар.

В случае, когда вы планируете модный бутик с дорогой одеждой, помещение для него нужно выбирать как раз в деловой части города, или в центре города на красной линии, а никак не в спальной районе, где люди обычно приобретают недорогую одежду. В деловом центре, а также в местах отдыха и туристических маршрутов нужно располагать и магазины сувениров, подарков, деловых аксессуаров.

В то же время современные большие магазины мебели и строительных материалов тяготеют к окраинам больших городов. Там существенно дешевле земля или аренда помещений, там удобно располагаются склады и выставочные залы. А доставка крупных партий строительных материалов и мебельных гарнитуров производится автотранспортом, которому расположение на окраине только на пользу – меньше пробок при выезде со склада и проведении маневров.

Отдельного обсуждения заслуживает система поиска предложений об аренде помещения.

То время, когда для поиска таких предложений агентство недвижимости довольствовалось газетой объявлений и информацией в соответствующем отделе горисполкома уже ушло в прошлое. Теперь нужен комплексный поиск. Рассмотрите соответствующие газеты объявлений, сервера поиска аренды недвижимости в интернете, бегущую строку в местной программе телевидения по недвижимости, справочники в печатном виде (если они есть в вашем городе). И только для очень выгодных мест аренды обращайтесь напрямую к застройщикам и владельцам торговых площадей и комплексов. В этом случае вы можете испортить свои отношения с сотрудниками риэлтерских агентств, но одновременно получите существенную экономию в размере арендной платы.

При выборе помещения нужно исходить из главного принципа – удобно ли будет вашим потенциальным покупателям и клиентам попасть в ваше торговое помещение, оформить там заказ, а потом быстро и оперативно получить свою покупку в том месте, где ему будет удобно. В этом случае сразу же рассматривайте в качестве резервного варианта создание удобной торговой площадки (или системы таких площадок) в сети интернет. В этом случае вы сможете получать значительное количество покупателей оттуда, а покупки отправлять прямо со склада по адресу доставки.

До того, так заключать договор аренды, еще раз определитесь с типом планируемого магазина. Будет это аптека или супермаркет, бутик для продажи модной одежды или сетевой крупный продуктовый магазин – от ответа на этот вопрос зависят ваши действия при выборе помещения. Начиная от площади торгового зала до подъездных путей к складу продукции – все эти данные помещения нужно еще до начала работы вписать в планируемые бизнес-процессы торговли вашего магазина. Сейчас, в эру развития и совершенствования компьютерных технологий, эти действия целесообразно провести заранее. Тогда еще на этапе моделирования процессов торговли вы сможете уточнить пригодность данного помещения для ведения планируемого бизнеса.

Еще один важнейший фактор при планировании продаж в торговом зале – проходимость данного места, наличие большого потока потенциальных покупателей. Именно поэтому торговые площади в людном деловом центре стоят очень дорого и пользуются спросом. Для торговли товарами повседневного спроса хороши места возле остановок общественного транспорта, на пересечении оживленных улиц, в людных и посещаемых местах.

Но в последнее время именно высокая цена помещений в центральных частях города и трудность размещения там больших торговых площадей вынуждают крупные супермаркеты разной специализации перемещаться на окраины города, в места с большим потоком автомобилей и удобными местами парковки.

Распространенной ошибкой среди начинающих предпринимателей является концентрация внимания на районах проживания именно обеспеченных жителей. Но нужно сразу, же понимать, что если вы торгуете недорогой мебелью, то фешенебельный квартал – это не лучшее место для организации торговли. При том, что торговые площади в таком районе будут стоить существенно дороже.

Процесс достижения договоренности с арендодателем всегда являлся не простым. Нужно сразу же понимать, что продуманное проведение таких переговоров может сэкономить вам в будущем существенные суммы ежемесячных платежей за аренду. Если вы точно знаете, что большой конкуренции эа это место нет, то чем больше сил и времени вы потратите на проведение переговоров – тем больше сможете получить скидок и отсрочек по оплате. Обязательно проверьте существующую налоговую базу и постановления местных органов власти.

Может оказаться, что при правильном оформлении ваша арендуемая недвижимость может попасть под какую-нибудь акцию или налоговую льготу. Если у вас нет этой информации – проконсультируйтесь с грамотным юристом по недвижимости, ведущем практику в этих местах. Не спешите с подписанием документов, если есть такая возможность.

Так как в соответствии с законодательством право сдачи имущества, в том числе помещений, в аренду принадлежит именно собственнику помещений, то до начала проведения переговоров и подготовки договора об аренде нужно убедиться в наличии у предполагаемого арендодателя соответствующих документов. Без наличия этих документов права арендодателя на предоставление помещений в аренду не будут гарантированы. Вам нужно убедиться в наличии следующих документов и получить на руки их копии:

1. Свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.
2. Свидетельство о праве собственности на объект.

Кроме того, необходимо проверить непосредственные полномочия лиц, которые будут подписывать договор аренды.

Если физическое лицо при подписании договора действует на основании устава предприятия – нужно запросить и получить на руки копию этого устава. Еще для комплекта необходима свежая выписка из единого государственного реестра юридических лиц. Наличие такой выписки дает полную информацию об арендодателе. Данная выписка оформлается регистрирующим органом непосредственно по месту нахождения или регистрации Арендодателя в течение пяти рабочих дней.

В случае если физическое лицо, подписывающее договор, планирует это делать на основании доверенности, запросите копию этой доверенности. В ней обязательно должно указывается право этого физического лица заключать договора аренды, а также точные данные паспорта.

Если вы заключаете договор аренды не непосредственно с собственниками помещения – тогда нужно запросить письменное согласие настоящего собственника данной недвижимости на сдачу ее в аренду.

И помните – заключение договора аренды в устной форме в соответствии с действующим законодательством невозможно. А несоблюдение формы заключения договора автоматически влечет за собой его недействительность.

В договоре аренды обязательно должны быть соблюдены определенные условия. Самым существенным условием для заключения этого договора служит предмет договора. Предметом данного договора является конкретное имущество, которое передается в аренду по договору. В тексте договора должны быть указаны параметры, которые дают возможность однозначного определения имущества, передающегося по данному договору в аренду. И если такие данные отсутствуют или они не дают возможности однозначно оценки –данный договор аренды признается не заключенным в соответствии с (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Дата добавления: 2012-02-22

Просмотров: 22917